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Umbau und Renovation in Zürich
Ich bin Rafael Baumann. Gelernter Zimmermann, heute Architekt. Ich plane Umbauten in Zürich und der Umgebung, von der ersten Skizze bis zur Abnahme. Das Erstgespräch kostet nichts.
Die meisten Häuser in Zürich sind nicht neu. Sie haben eine Geschichte, dicke Wände und einen Grundriss, der zu einer anderen Zeit passte. Ein Umbau holt das heraus, was schon da ist. Das ist fast immer günstiger als ein Neubau und oft schöner.
Ich arbeite alleine und nehme wenige Projekte gleichzeitig. Du redest mit mir, nicht mit einem Team, das wechselt. Weil ich auf dem Bau angefangen habe, weiss ich, was ein Handwerker braucht und was eine Zeichnung wert ist, die sich nicht bauen lässt.
Was ich für dich mache
Umbau und Renovation
Ein neuer Grundriss, mehr Licht, weniger Gänge. Ich schaue zuerst, was die Substanz hergibt. Danach entscheiden wir, was sich lohnt und was nicht.
Kosten und Ablauf beim Hausumbau →Umnutzung
Aus einer Scheune wird ein Haus. Aus einem Estrich wird eine Wohnung. Die Zonenfrage kommt zuerst, erst danach der Entwurf.
Scheune umbauen →Innenausbau in Holz
Küchen, Einbauten, Böden, Decken. Ich habe Zimmermann gelernt. Was ich zeichne, lässt sich auch bauen.
Innenausbau mit Holz →Anbau, Aufstockung, Dachausbau
Mehr Platz ohne Umzug. Welche Variante geht, entscheidet die Bau- und Zonenordnung deiner Gemeinde.
Anbau an bestehendes Haus →Bad und Küche
Die zwei Räume, die am meisten kosten und am meisten bringen. Hier entscheidet die Planung über das Budget, nicht die Baustelle.
Badezimmer renovieren →Baugesuch und Bewilligung
Ich mache das Baugesuch und rede mit dem Bauamt. Du musst dich nicht durch Formulare arbeiten.
Baubewilligung im Kanton Zürich →Was ein Umbau in Zürich kostet
Die Zahlen sind Richtwerte pro Quadratmeter behandelter Fläche. Sie sagen nichts über dein Haus, aber sie zeigen die Grössenordnung. Wer dir vor der Besichtigung einen genauen Preis nennt, rät.
| Umfang | Was dazugehört | Richtwert pro m2 |
|---|---|---|
| Sanfter Umbau | Räume neu organisieren, Oberflächen, einzelne Wände | 500 bis 1200 CHF |
| Umfassender Umbau | Grundriss neu, Bad und Küche, Haustechnik | 1200 bis 2500 CHF |
| Umbau mit Erweiterung | Dazu Anbau, Aufstockung oder Dachausbau | projektabhängig |
Mein Honorar liegt bei einem vollen Auftrag aus Planung und Bauleitung meist bei 10 bis 15 Prozent der Bausumme. Für kleine Mandate und Studien rechne ich nach Stunden. Wie die Modelle funktionieren, steht offen im Beitrag Was kostet ein Architekt.
Was einen Umbau teuer macht
Die grossen Posten sind selten die, an die man zuerst denkt. Nicht die Küche treibt das Budget, sondern das, was hinter den Wänden passiert.
- Leitungen verschieben. Solange Bad und Küche am alten Ort bleiben, bleibt das Budget ruhig. Wandert das WC an die andere Wand, wandert das Abwasser mit.
- Tragende Wände. Eine Öffnung braucht einen Statiker und einen Träger. Das kostet nicht die Welt, aber es verlängert die Planung.
- Überraschungen im Bestand. Bei Häusern vor 1990 gehört die Schadstoffprüfung dazu. Asbest im Plättlikleber ist häufiger, als man denkt.
- Entscheidungen auf der Baustelle. Jede Änderung nach Baustart kostet dreifach: Material, Umbau, Wartezeit.
- Der Standard. Zwischen solider Schweizer Standardlinie und Designermarke liegt beim gleichen Bad schnell das Doppelte.
Altbau in der Stadt Zürich
Ein grosser Teil der Wohnungen in der Stadt stammt aus der Zeit vor 1940. Hohe Räume, gute Proportionen, dicke Wände. Der Grundriss hat aber meist einen langen Gang und eine kleine Küche, weil damals anders gekocht und gewohnt wurde.
Das Gute daran: die Substanz ist meist besser als ihr Ruf. Ein Riegelbau oder ein Massivbau aus dieser Zeit hält problemlos weitere hundert Jahre. Man muss ihn nur richtig lesen. Wo die Steigzonen liegen, entscheidet, wo Bad und Küche hinkommen können. Das schaue ich vor dem ersten Strich an.
Bei alten Häusern kommen Fragen dazu, die ein Neubau nicht kennt. Was steht unter Schutz, was darf weg, wo lohnt sich eine Dämmung und wo schadet sie. Das habe ich im Beitrag Altes Haus renovieren ausführlich aufgeschrieben.
So läuft ein Umbau ab
- 1
Erstgespräch
Wir schauen uns dein Haus an und reden über das, was dich stört. Kostenlos und unverbindlich.
- 2
Machbarkeit
Ich prüfe Substanz, Bau- und Zonenordnung und Schutzstatus. Danach weisst du, was möglich ist.
- 3
Entwurf
Grundriss, Schnitt, Material. Wir entscheiden am Modell und an Plänen, nicht später auf der Baustelle.
- 4
Baugesuch
Ich reiche ein und begleite das Verfahren bis zur Bewilligung.
- 5
Vergabe
Ich hole Offerten ein und vergleiche sie. Du siehst, was jeder Handwerker verlangt.
- 6
Bauleitung und Abnahme
Ich bin auf der Baustelle und rede mit den Handwerkern in ihrer Sprache. Am Schluss die Mängelliste.
Bewilligungen in der Stadt Zürich
Viele Häuser in der Stadt stehen in einer Kernzone oder in einem Inventar. Dann redet die Denkmalpflege mit. Das ist kein Grund zur Sorge, aber ein Grund, früh zu fragen. Ein Fenster, das man nicht ersetzen darf, ändert den ganzen Entwurf.
Kleinere Vorhaben laufen im Anzeigeverfahren und gehen schneller. Was bewilligungspflichtig ist und was nicht, habe ich im Ratgeber zur Baubewilligung im Kanton Zürich aufgeschrieben.
Projekte aus der Region
Hier siehst du, woran ich gearbeitet habe. Bei jedem Projekt steht, was die Aufgabe war und was daraus geworden ist.
Wo ich arbeite
Mein Atelier ist an der Dienerstrasse 19 im Kreis 4. Von dort aus arbeite ich in der Stadt Zürich, rund um den Zürichsee, im Limmattal, im Zürcher Oberland und in Winterthur. Wenn ein Projekt passt, fahre ich auch weiter.
Häufige Fragen
Was kostet das Erstgespräch?
Nichts. Wir schauen uns dein Vorhaben an und du bekommst eine ehrliche Einschätzung. Erst wenn du weitermachen willst, reden wir über ein Honorar.
Arbeitest du auch ausserhalb der Stadt Zürich?
Ja. Mein Einzugsgebiet ist Zürich und die Umgebung. Bei einem Projekt, das passt, fahre ich auch weiter. Mein Scheunenumbau steht in Giswil in Obwalden.
Wie lange dauert ein Umbau?
Ein sanfter Umbau dauert zwei bis vier Monate auf der Baustelle. Ein umfassender vier bis acht. Dazu kommen Planung und Bewilligung, das sind je nach Gemeinde nochmals drei bis sechs Monate.
Brauche ich für meinen Umbau eine Bewilligung?
Innen und ohne Eingriff in die Statik meist nicht. Sobald die Fassade, das Dach oder eine tragende Wand betroffen ist, schon. Im Zweifel klären wir das vor dem Entwurf, nicht danach.
Reden wir über dein Haus
Schick mir ein paar Fotos und schreib in zwei Sätzen, was du vorhast. Ich melde mich und sage dir ehrlich, ob und wie das geht.
Mehr dazu: Wie das Erstgespräch abläuft · Gebaute Projekte ansehen